協同組合のお金の穴を掘る前に

崖から飛び降りる前に

1.建物の資本計画

2.資本の改善（コスト見積もりと時間枠を含む過去の履歴と将来の計画）

3.建物の住宅ローン（条件/条件/更新オプションは何ですか）

4. 管理契約（現在管理契約を締結している会社、費用・サービス）

5. 公共空間および集合住宅のアスベスト調査

6. げっ歯類/虫や水害の侵入口となる可能性のある地下室やその他の公共スペースの窓枠の腐敗

7.水道/電気メーター。 毎年のコストを見直す必要があります。 コストは毎年同じですか？

アプリケーション パッケージ。 ヘッズアップ (ウェイアップ)

潜在的な協同組合の購入者が覚えなければならない XNUMX つの用語があります。

•             ハードル XNUMX: 頭金は、買い手が売り手に支払う最初の現金部分であり、残りの金額は銀行または他の貸し手によって融資されます。 協同組合は、所有者が家の株式を所有することを望んでいます。 頭金は 20 ～ 50% です (普遍的ではありません)。 いくつかの高級ビルは、資金調達が許可されていないすべての現金の購入を主張する場合があります.

•             ハードル XNUMX: 負債と収入の比率。 買い手の毎月の負債額を毎月の収入で割ったもの。 多くの協同組合では、収入に対する負債の許容比率は 25 ～ 30% に達しています。 多くの取締役会は、全体的な財務状況にも注目しています。 誰かが社会保障に加入していて、月に 2100 ドルしか稼いでいないが、銀行または投資に 10 万ドルを持っている場合、負債と収入の比率は問題にならない可能性があります。 

•             ハードルXNUMX。 クロージング後の流動性。 頭金を支払った後、購入希望者がすぐに利用できる金額。 これには、銀行の現金、金融市場および/または株式資金、株式ポートフォリオ、財務省短期証券、預金証書 (流動性と見なされる) が含まれます。 IRA やその他の退職金口座は流動的とは見なされず、生命保険証券、投資されていない株式、個人の財産 (不動産、芸術作品など) も同様です。

経験則 - 買い手は、失業や病気などの何らかの理由で収入がなくなった場合に備えて、XNUMX 年間の住宅ローンと維持費を支払うのに十分な現金を手元に持っている必要があります。

取締役会は、XNUMX 年間の流動性と XNUMX 年間のエスクローに置かれた現金で解決することがあります。

一部の委員会は、ブローカーとバイヤーに事前に数値要件を通知し、承認の可能性がほとんどない人々を精査する時間と手間を回避します. 他の委員会は絶対的な要件を持たず、ケースバイケースで判断を下します。

リスク対報酬

すべての購入にはリスクが伴います。 ニューヨーク市の協同組合を購入する場合、管理の行き届いていない建物、怠惰な協同組合の理事会、訓練を受けていない、または不十分な建物スタッフなど、多くの要因は購入者の管理下にありません。 株主は、予期せぬ大規模な建物の修理に対して BOD が課した予想外の特別査定に対処しなければならない可能性があり、維持費はインフレよりも速く増加する可能性があります。 BOD はサブレットまたはその他のポリシーを変更し、アパートの賃貸および/またはペットの所有を不可能にする可能性があります。 BOD のメンバーがあなたに恨みを持っているため、将来の購入者の恣意的な理事会の拒否により、あなたのアパートを売却することは困難な場合があります。

今後

あなたの夢のアパートが見つかりました。 あなたの弁護士、会計士、インテリア デザイナー、建築家、家族はすべて同じページにいます。 あなたと所有者は売却価格について合意に達しました。

閉じる時間

ニューヨーク市での生協の閉鎖には、購入契約が締結されてから 2 ～ 3 か月かかる場合があります。 ただし、現実の世界では、成約にかかる時間の長さは多くの要因に依存し、買い手が直接管理できない場合があります。

1.スポンサーアパートを購入するすべての現金購入。 2 ～ 3 か月 (またはそれ以下) の計画 …しかし、

2. 経験の浅い弁護士による不動産からの購入 – 遅延

3. Co-op ボード パッケージが不完全であるか、エラーが含まれている可能性があります – 遅延

4. マネージング エージェントの申請書の審査が遅く、理事会への送信が遅れる – 遅れる

5. 生協理事会は多くの販売を検討しており、BOD の注意を求めて競合しています – 遅延

6. 休暇期間中に提出された理事会パッケージ – 遅延

7. 面接のスケジュールの競合 (あなたと BOD) – 遅延

8. 取締役会は決定を下すことができません – 遅延

9. 売り手または買い手が非協力的 – 遅延

クロージングコスト

•             弁護士費用。 $1,500 ～ $4,000 の範囲。 通常、取引の完了時に支払われます。 銀行の弁護士には追加料金 ($1,000) がかかる場合があります。

•             マンション税. ニューヨーク市の邸宅税のしきい値は 1,000,000 ドルです (邸宅がこの価格で販売されることはまずありません)。 技術的には、この税金は譲渡税と見なされ、1,000,000 ドル以上の物件に対して買い手が支払います。 税額はさまざまで、購入価格の範囲に基づいて 1% から始まり、3.9 ドル以上の物件の場合は最大 25,000,000% まで段階的に増加します。

•             タイトル保険 (コンドミニアムのみ)。 コンドミニアムの購入と住宅ローンの取得には権原保険が必要で、通常は購入価格の 0.45% がかかります。 家を所有する前に、不動産に対する所有権の主張から買い手と貸し手を保護するために取得されます。

•             住宅ローンの記録 税金（コンドミニアムのみ）。 これにより、購入者は、1.8 ドル未満の住宅ローンの金額に対して 5,000,000%、1.925 ドルを超える住宅ローンの金額に対して 500,000% を支払う必要があります。 購入金額ではなく、借入金額です。 マンハッタンの平均的なアパートが 2,000,000 万ドルで 20% のダウンがある場合、1.925 万ドルのローン額に 1,600,000% の料金がかかり、住宅ローン記録税だけで約 30,800 ドルになります。

•             フリップ税 （協同組合）。 生協のマンション売却時に生協に支払う振込手数料です。 手数料は技術的には税金ではないため、固定資産税として控除することはできません。 フリップ税の金額とその支払い者 (買い手または売り手) は、生協ごとに異なります。 情報は、通常、法律によって建物の所有権のリースまたはコープに概説されています。

•             追加料金。 住宅ローン手数料、再コーディング費用、雑費など

•             ニューヨーク州およびニューヨーク市の譲渡税 (新規開発のコンドミニアムのみ)。 (前のページ)

最後に

取引が最終的に完了すると、買い手は売り手にお金を渡します。 売り手は買い手に証書（コンドミニアムの場合）または所有権の賃貸借（生協の場合）を渡し、誰もが自分の人生を歩み始めます。

最後のメモ

健康のためにニューヨーク市に引っ越しました。

私は偏執病で、私の恐れが正当化された唯一の場所でした。 (アニタ・ワイス)

©Dr。ElinorGarely。 写真を含むこの著作権記事は、作者の書面による許可なしに複製することはできません。

シリーズ：

パート1。 ニューヨーク市: 訪れるにはいい場所ですが… 本当にここに住みたいですか?

パート2。 危機における協同組合

パート3。 生協を売る？ 幸運を！

パート4。 Co-ps: お金の行き先

最後になりましたが：

パート 5. CO-OP マネーピットを掘る前に